古家付き土地は「解体して売る？」それとも「現況のまま売る？」【判断基準と費用の考え方】

はじめに：判断は「市場×費用×法規×時間」で決める

古家付き土地を売るときは、

1. 再建築性の可否
2. 解体・造成などの費用
3. 買い手需要（戸建用地／投資用／駐車場等）
4. 時間軸（スケジュール・資金繰り）

の4点で意思決定をします。

以下のフローに沿って、現況のまま売る／解体して更地で売る／買取に出すの最適解を選びましょう。

判断フロー（3ステップ）

1. 法規チェック：
   接道・幅員・セットバックの要否、用途地域／建ぺい率／容積率、擁壁や高低差の規制
2. 費用の見積り：
   解体・残置物処分・ライフライン撤去・測量/境界確定・造成の要否を洗い出し、概算を把握
3. 需要と利回り：
   周辺の戸建販売力、再建築のしやすさ、土地形状（旗竿／間口／高低差）を踏まえ、更地化の投資回収が見込めるかを判断

まずは「再建築性」を確認（価格に直結）

解体・付帯費用の考え方（概算の見方）

解体・付帯費用	内容
解体費	構造（木造／軽量鉄骨／RC）、延床、付帯物（カーポート・塀・庭木・物置）で変動
残置物処分	量と分別で大きく変わるため、現地見積り×複数社が前提
ライフライン	ガス閉栓／撤去、水道メーター・汚水桝の扱い、電線／引込の整理
測量・境界	確定測量が望ましいエリアも。越境や境界不明は価格と期間に影響
造成	高低差解消・砕石敷き・擁壁や排水の整備が必要なケース
滅失登記	解体後の建物滅失登記は更地売却の基本手続き

「現況売り」vs「解体して更地売り」vs「買取」の比較

方法	メリット	デメリット	向いているケース
現況のまま売る	初期費用が少ない／手離れが早い（条件次第）	買い手側の解体前提で指値が入りやすい	資金に余裕がない／短期売却を優先
解体して更地で売る	買い手の計画が立てやすく間口が広がる／価格が安定しやすい	解体・造成など先行投資が必要／手続き・期間が延びる	戸建需要が強いエリア／更地化で明確に手取り向上
不動産会社に買取	現金化が早い／残置物込みなど柔軟／瑕疵リスクを抱えにくい	価格は抑えめ（再販業者の利益分）	早期売却・リスク最小化が最優先

契約・リスク面の注意点（現況売りの場合）

ケース別の考え方

見積りは「二段構え」で取る

1. 不動産の売却査定（2～3社）：
   現況売り・更地売り・買取の3案を同時に提示してもらう。
2. 解体／処分／造成の見積り（2～3社）：
   現地確認のうえ内訳を明示。残置物の有無や付帯物を漏れなく伝える。

この2系統の見積りを突き合わせ、「投資→手取り増」の再現性で判断します。

よくあるQ&A

Q. 解体せずに売って、買主負担で解体にするのはアリ？

A. 一般的です。解体条件を契約書で明確化し、引渡時期や費用負担・残置物の扱いを取り決めます。

Q. 解体後に地中埋設物が出たら？

A. 誰がどこまで負担するかを事前に定めるのが安全。調査の範囲と限界も契約で明示を。

Q. 更地にすると固定資産税が上がるって本当？

A. 税額の扱いは地域や土地の条件で異なります。最新の公的情報で確認してください。

まずはここから（行動チェックリスト）

□　接道／形状／インフラなど再建築性の確認
□　解体・残置物・測量・造成の概算見積り（各2～3社）
□　現況・更地・買取の3案で不動産査定を取得
□　契約条項（現況有姿／責任／地中物／越境）を事前に整理

◀ 仲介手数料の仕組み | 査定・売出・成約の違い ▶