不動産売却時の税金まとめ【確定申告・特別控除・税率の基礎】

はじめに：不動産を売ったら「譲渡所得」の申告が基本

土地・建物の売却益は原則「譲渡所得」として分離課税の対象です。まずは計算式・税率・よく使う特例を押さえ、損をしない段取りを整えましょう。

※本記事は一般的な情報提供であり、最終判断は国税庁等の公的情報や専門家にご確認ください。

譲渡所得の基本計算式

• 取得費：購入代金、購入時の手数料、登記費用、改良費など（建物は減価償却の控除あり）。取得費が分からない場合は概算で「売却額の5%」を取得費にできる制度あり
• 譲渡費用：仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、立退料、解体費（更地売却時）など
• 特別控除：一定の要件を満たす不動産を売却した際に、譲渡所得（売却益）から一定額を差し引ける特例のことです。後述するよく使う特例参照

税率（長期/短期）と目安

所有期間は売った年の1月1日で判定します。

相続・贈与で取得した場合は、原則として被相続人・贈与者の取得日を引き継ぎます（所有期間の通算）。

よく使う特例（要件に合えば税負担が大幅軽減）

土地や建物を売ったときの譲渡所得の金額の計算上、特例として特別控除が受けられる場合があります。ここでは代表的な特例を上げています。

居住用財産の3,000万円特別控除

• マイホーム（居住用）を売ったとき、要件に当てはまれば最大3,000万円を控除
• 10年超所有の軽減税率と併用可。ただし買換え特例などとは併用不可（同年・前年・前々年の適用も要注意）

10年超所有マイホームの「軽減税率」

• 所有期間10年超のマイホームが対象。課税長期譲渡所得のうち、6,000万円以下の部分は10%（＋復興特別所得税）、住民税4%で軽減
• 6,000万円を超える部分は通常の長期税率（15%＋復興特別所得税、住民税5%）

相続空き家の3,000万円特別控除

• 相続した被相続人の居住用家屋やその敷地を、要件を満たして2016/4/1〜2027/12/31に売却した場合、最大3,000万円を控除
• 2024/1/1以降の譲渡で相続人が3人以上の場合は控除上限が2,000万円に

所有期間・取得費の判定で迷いやすい点

• 所有期間の起算：「取得日」からの通算
  相続の場合は被相続人の取得日を引き継ぐ。判定日は「譲渡年の1月1日」
• 取得費に入るもの：
  購入代金、取得時の手数料・登記費用、設備・改良費など。相続で負担した登記費用や不動産取得税が含められるケースあり
• 取得費が不明：
  領収書が残っていない等は「概算取得費（売却額の5%）」の活用を検討

申告の流れ（ざっくり）

1. 書類整理：売買契約書、仲介手数料の領収書、登記事項証明書、測量・解体の領収書等
2. 計算：「譲渡所得の内訳書」を作り、特例の適用可否を判定
3. 確定申告：売却の翌年に申告（一般に2月中旬〜3月中旬）。e-Taxも可

よくあるQ&A

Q. マイホームの3,000万円控除と軽減税率は併用できる？

A. 併用できる制度設計です（要件を満たす前提）。ただし「買換え特例」等とは併用不可のため重複適用に注意。

Q. 相続で取得してすぐ売っても「長期」判定になり得る？

A. 被相続人の取得日を引き継ぐため、その時点で5年超なら長期となる可能性があります。

Q. 取得費の証拠が少ない…どうすれば？

A. 領収書の探索・再発行依頼と併せ、難しい場合は概算取得費（売却額の5%）の検討も。

まずは「試算」と「方針決め」から

□　取得費・譲渡費用の洗い出し／概算取得費の要否
□　適用できる特例（3,000万円控除・軽減税率・相続空き家等）の確認
□　複数社査定で売り方（仲介／買取／解体＋土地）の比較

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